針對大型公共建筑的能耗特點，我認為，應以采暖、空調、照明、辦公電器設備、飲水設備、電梯等為分類，針對各分項能耗特點和節(jié)能主題區(qū)別對待。在大型公共建筑的運行管理中，許多細節(jié)的改動都會很大程度地降低能耗，恰當使用低成本和無成本措施通�？梢云鸬胶芎玫墓�(jié)能效果。這些工作，大多需要物業(yè)公司提供的節(jié)能服務進行支撐。

歸類一：數(shù)據(jù)管理

　　1.監(jiān)控能源利用情況，通過收集、展示并分析數(shù)據(jù)，對數(shù)據(jù)進行記錄能夠顯示一段時間內能源使用情況的變化。一般而言，電表賬單是開始追蹤記錄能源使用情況唯一所需的數(shù)據(jù)。收集并分析數(shù)據(jù)好處：有能夠早期發(fā)現(xiàn)問題、計算節(jié)能量和節(jié)省的成本、能夠直觀地向建筑業(yè)主、住戶和潛在住戶等展示節(jié)能成果。

歸類二：系統(tǒng)運行計劃

　　2.嚴格控制設備運行時間，對于部分使用期間，如夜間和周末等特別的情況，可以采取以下措施：要求住戶提出非工作時間服務需求、住戶同意為非工作時間服務支付額外費用、重新調整空間，提高對部分入住和易變化入住部分的控制。

　　同時使用工具的核對清單，并將設備定時運行任務分配給具體的設備人員。根據(jù)指定的運行時間表，使用BAS 樓宇自控系統(tǒng) 控制設備和樓宇系統(tǒng)。

歸類三：照明管理

　　3.杜絕過度照明現(xiàn)象，這是因為即使采用了高效照明設備也可能浪費能源。一些入住者更喜歡降低照明強度，而當照明強度達到最佳狀態(tài)時，員工的效率會提高�？赏ㄟ^以下方案調整照明強度

　　減少照明燈數(shù)量 拆去燈具內的燈，更換燈管或鎮(zhèn)流器 選擇最佳的燈管和鎮(zhèn)流器配置。更換燈具 在需要更換或承租人變化時，可調整轉換到最佳的燈具類型和數(shù)量。安裝獨立的照明控制裝置 允許住戶在獨立工作區(qū)內調低和改變照明強度。

　　4.安裝人體感應傳感器，安裝人體感應傳感器可以很大程度地降低照明能耗，傳感器包括：紅外傳感器——探測室內人體溫度。超聲傳感器——利用高頻聲音探測動作（即使是發(fā)生在角落里的運動），雙鑒傳感器——采用兩種方法，提供準確性和適應性。

　　5.充分利用日光，使用光學傳感器來充分利用日光，在有日光的區(qū)域安裝光學傳感器，這些區(qū)域有：私人辦公室、工作區(qū)、走廊、中庭或大廳靠近窗戶或天窗的區(qū)域。

歸類四：室內 室外空氣管理

　　6.充分利用夜間預冷，實踐證明充分利用夜間預冷可以減少冷卻能耗，可以大大降低能源使用費用，同時可以降低設施啟動時的電力需求峰值（因為冷卻裝置可以晚些時候啟動）。要求的條件僅為大氣溫度比室內溫度低幾度即可。

　　7.充分利用免費冷卻，即室外空氣溫度低于內部設定點溫度，開啟室外空氣風閥：在BAS系統(tǒng)中增加節(jié)能器算法，能夠啟動風扇，打開空氣風閥�；蛘咧贫ㄈ斯�測量室內、室外工況，適時打開空氣風閥或啟動風扇的計劃

　　8.控制二氧化碳含量，在建筑內已入住空間安裝二氧化碳傳感器。在樓宇自控系統(tǒng)或人工監(jiān)測計劃中包括二氧化碳傳感器，從而測量二氧化碳水平。根據(jù)BAS或人工測定的二氧化碳含量，來優(yōu)化通過空氣處理裝置和空氣進氣風閥進入的新風量。調整進氣量使二氧化碳濃度達到建議的水平，并用二氧化碳傳感器控制二氧化碳含量。

　　9.優(yōu)化車庫排風系統(tǒng)，在早晚高峰時段及過后，除使用車庫排風扇外，還可用排煙扇對車庫進行“清洗”。優(yōu)化車庫排風系統(tǒng)，同時制定具體計劃，使用BAS或人工控制風扇運行，并指派專人負責夜間風扇運行的控制。

　　10.保持微正壓運行，保持微正壓運行的益處有：減少無益的室外空氣滲入、減少調節(jié)從室外滲入的空氣所需的能耗、提高對濕度和室內溫度的控制。

　　11.清潔和維修室外風閥和防鳥網(wǎng)，清潔和維修室外風閥和防鳥網(wǎng)的益處包括改善室內空氣質量、提高節(jié)能經濟運行裝置性能（免費冷卻和夜間預冷）。一般可用溫肥皂水清理室外風閥和防鳥網(wǎng)的灰塵和污漬，并潤滑室外風閥，以確保氣閥不會被粘住。

歸類五：HVAC系統(tǒng)管理

　　12.清潔HVAC盤管和過濾網(wǎng)。

　　13.調整控制電熱水，控制鍋爐運行。使用現(xiàn)有的鍋爐定時開關，安裝鍋爐定時開關，調整控制鍋爐運行。按照住戶熱水需求，定時運行鍋爐，從而提高運行效率。

　　14.處理鍋爐用水，處理鍋爐用水的益處有：保持額定的傳熱效率、減少鍋爐排污、減少必需的清洗次數(shù)、鍋爐運行危險降至最低、減少系統(tǒng)內腐蝕。

　　水處理維護措施包括 除去鍋爐水垢、優(yōu)化鍋爐排污率、降低鍋爐給水中的銅、鐵及減少鍋爐給水、提高蒸汽、冷凝水回收。

　　15.重設冷機出水溫度，重設冷機出水溫度需要使用設定溫度點的室外溫度和出水溫度關系圖，用這些資料對BAS進行編程，使之能夠根據(jù)室外溫度、時間、季節(jié)和（或）建筑負荷，來自動設定出水溫度。如果BAS不能調整出水溫度，可以考慮制定人工進行控制的計劃。

　　16.重設靜壓點，用控制系統(tǒng)改變靜壓設定，使之能夠根據(jù)內部負荷變化而自動調整，內部負荷的變化可從變風量箱風閥的開度看出。

　　17.供暖&制冷系統(tǒng)的使用。盡可能關閉供暖6制冷系統(tǒng)，特別是供暖和制冷季節(jié)輪換時，這將降低HVAC系統(tǒng)能耗。應該選擇室外溫度及室內外溫差，來啟動供暖或制冷系統(tǒng)。確定哪些地方需要常年制冷。利用BAS系統(tǒng)自動開關盤管或者制定詳細的人工動作的設備管理計劃。

　　18.考慮安裝變頻驅動，結合變負荷頻繁使用的電動機，可以考慮安裝變頻裝置，其節(jié)能潛力（可高達30%）和系統(tǒng)的原始設計、流量調節(jié)方法 或者恒量值,出口擋板，進口葉片 、系統(tǒng)工作周期 何時系統(tǒng)運行，運行時間 以及電價等因素有關。

　　19.改善對冷水塔6蒸發(fā)器的維護。最佳管理行為有：定期清潔和排水、執(zhí)行正確的運行規(guī)定和程序。

歸類六：物業(yè)管理

　　20.日間清潔。由于在非工作時間內大部分空間是無人的、機密辦公室，清潔時需要有其員工在場，從而增加了清潔成本。因此，清潔工應在工作時間工作，這樣晚上建筑就處于無人空閑狀態(tài)。對于日間清潔，可以安排清潔人員在日間工作時間進行保潔，允許清潔人員在住戶旁進行清潔。通過調整建筑使用時間設定建筑的“睡眠”時間，調低或關閉建筑中非基礎照明以及HVAC系統(tǒng)，減少不必要的能耗。

　　21.提高住戶6員工的節(jié)能意識，制定方案，向住戶6員工提供一些簡單的方法，使他們能夠為物業(yè)管理部門的節(jié)能工作貢獻一份力量。通過建筑業(yè)主致住戶的公開信闡述建筑節(jié)能工作的承諾，建議措施，介紹節(jié)能帶來的經濟效益。同時利用可以貼在電梯、走廊、會晤室或公告板上發(fā)熱海報或承租人卡片（包括節(jié)能小貼士）提高住戶6員工節(jié)能意識。

　　22.測量及宣傳成果，測算采取節(jié)能措施所獲得的節(jié)能量和節(jié)約的費用，并制定向利益相關方宣傳節(jié)能成果的方案，以便能夠分享經濟、環(huán)境收益數(shù)據(jù)。一般而言，通過實施各種低成本或無成本措施，在中國和美國的項目看到各建筑節(jié)約能源開支達15 20%。

　　23.進行成本－收益分析，成本－收益分析是指項目成本和預期成本收益的一種比較。其益處包括幫助建筑經理和業(yè)主了解節(jié)能投資的價值、提供一種對方案進行比較和選擇的方法。

中國建筑科學研究院  鄒瑜